Un tercio de Uruguay vendido en siete años

INFORME. TIERRAS

Un tercio de Uruguay vendido en siete años

La mayoría absoluta del campo uruguayo cambió de titular de la explotación por la vía de la compra o el arrendamiento, a precios cada vez mayores

BLASINA & TARDÁGUILA ESPECIAL PARA EL OBSERVADOR

El precio de la tierra en Uruguay viene en un ascenso permanente que ha llevado a que su valor se haya más que triplicado en los últimos cinco años. Por otra parte, la magnitud de las ventas ha sido tal, que –si se mantuviese– en los próximos 14 años se habrá vendido toda la tierra del país. Ambos datos oficiales fueron publicados por el Ministerio de Ganadería, Agricultura y Pesca (MGAP), en un estudio titulado “Tierras de uso agropecuario: ventas y arrendamientos 2000-2007”.

Sin embargo, desde el sector privado se advierte que el mercado llegó a una meseta: los precios han dejado de subir y el volumen de operaciones ha bajado en 2008, lo que continúa la tendencia reportada por el trabajo para 2007. La tendencia es nítida desde comienzos de julio, lo que coincide con el ajuste a la baja en los precios agrícolas que fueron el motor del crecimiento en los años anteriores. Pero nada permite asegurar que esa pausa sea permanente, por el contrario, de siete años a esta parte, en el campo uruguayo, lo único permanente son los cambios.

Datos impactantes. Entre 2000 y 2007 se vendieron más de cinco millones de hectáreas (5.082.302), que equivalen al 31% del área agropecuaria del país. De ese total 1.343.118 hectáreas se vendieron repetidamente, por lo que la superficie real que cambió de manos en el territorio uruguayo es 4.340.653 hectáreas, 26% del área agropecuaria uruguaya. Una de cada cuatro hectáreas cambió de dueño pero los vendedores cada vez exigieron más dinero para ceder la tierra.

Los precios reportados por la Dirección Nacional de Registros, fuente de la información utilizada, muestra que los precios subieron 217% entre 2002 y 2007, al pasar la hectárea promedio de US$ 413 a US$ 1.412. O dicho de otro modo, agregó US$ 1.000 al precio original en forma promedio.

Aunque es evidente que estos promedios ocultan una realidad muy diversa, los avatares del agro uruguayo quedan bien visualizados en el precio del recurso, que descendió en 2001 y 2002, 8% y 7% respectivamente. Aquellos que compraron durante 2003 hicieron igualmente un gran negocio y pagaron solo 9% en promedio por encima de los precios del año anterior. Y a partir de ahí se da la suba vertiginosa. Pero, tal como advierten los operadores del mercado, la tendencia parece encaminarse a una nueva estabilidad. Los precios subieron 56% en 2006, y “solo” 27% en 2007.

La tendencia ascendente de los precios terminó a mediados de este año, coincidieron en señalar Sebastián da Silva y Carlos Fournier, de los escritorios Leovigildo da Silva y Zambrano, respectivamente. Aunque la mayoría de las transacciones son de predios de menos de 200 hectáreas, la mayor parte de la superficie vendida corresponde a medianos productores, de 500 a 1.000 hectáreas.

La distribución por departamentos parece sugerir que dos factores han sido muy importantes en este proceso: el auge tiene un componente fundamental en la favorable perspectiva de la agricultura y en los problemas políticos que enfrenta el agro argentino.

Así la preferencia de los argentinos por los departamentos agrícolas más próximos a su territorio es seguramente un factor que explica que los tres departamentos con mayor porcentaje de su tierra vendida sean Río Negro (44%), Soriano (40%) y Paysandú (39%). En cantidad de hectáreas Paysandú lidera: allí se vendieron 530 mil hectáreas.

Posteriormente la oleada llegó a los departamentos del centro donde se desarrolló una nueva agricultura. Así 38% de Durazno (donde también incide la forestación) y 36% de Flores también cambiaron de dueño.

En contraste, Canelones es el departamento con menos actividad comercial y solo 5% de su área cambió de dueño. Al igual que en Maldonado, el factor áreas costeras incide en la medición.

Compradores anónimos. Naturalmente que argentinos y brasileños en menor medida son las nacionalidades que predominan entre los compradores, pero hay un pasaje muy fuerte de tierras de manos de propietarios uruguayos a sociedades anónimas, de 1,7 millones de hectáreas en el período. Esto surge de 3,69 millones de hectáreas vendidas por parte de uruguayos, mientras que hubo compras por 1,98 millones de has por parte de ciudadanos orientales.

A la inversa, empresas que estaban bajo la forma de sociedades anónimas u otras en las que no es aplicable una ciudadanía específica vendieron por un millón de hectáreas, pero compraron por 2,78 millones. De hecho las operaciones realizadas por personas físicas argentinas, brasileñas u otras es de relativamente escasa cuantía. Los argentinos compraron 145 mil hectáreas y vendieron 110 mil, en tanto los brasileños vendieron más de lo que compraron, 196 mil ha vendidas contra 95 mil compradas.

Esto obedece a que la mayoría de las operaciones se hacen bajo formatos societales en los que no se declara la nacionalidad del participante. Por lo tanto, sigue siendo de difícil respuesta la frecuente pregunta respecto a cuánta de la superficie de Uruguay está actualmente explotada por extranjeros. Incluso las operaciones por parte de personas físicas que no son uruguayas ni argentinas ni brasileñas es casi insignificante. Compraron 78 mil ha, vendieron 67 mil, con un saldo neto de 11 mil hectáreas más en su poder.

Lo que sí es claro es que el formato sociedad anónima crece fuertemente ya que en los siete años analizados en el estudio del MGAP, aumenta en 1.727.000 hectáreas la superficie bajo esa forma, casi exactamente la misma cantidad en que decrecen las propiedades bajo la propiedad de personas físicas.

Todo sirve. Sería un error suponer que solo las tierras agrícolas se han vendido. Todas las calidades sirven al punto tal que el índice Coneat promedio de las tierras vendidas nunca se aleja del 100 que marca el promedio del país. Y aún más, en ningún año sale ese promedio de un rango entre 90 y 100 de promedio. Es decir que el promedio de tierras vendidas es algo inferior al promedio nacional.

Seguramente la venta de tierras forestales pesa en este indicador, así como el uso de una calificación de la calidad de los campos que fue diseñado en una época en que no existía la siembra directa, que ha vuelto agrícolas campos que antes solo eran ganaderos.

El índice promedio de los campos vendidos viene, además, bajando. Fue casi 100 en 1993 y 1994 para caer a poco más de 90 entre 2005 y 2007. El rango de calidades en el que se vendió más campo está entre 60 y 80.

Arrendamientos. La inestabilidad en la propiedad de la tierra abarca a la mayoría absoluta del territorio uruguayo. La suma de operaciones de compraventa y los contratos de arrendamiento acumulan algo más de 9,4 millones de hectáreas, 57% de la superficie agropecuaria.

Pareciera ser que muchos de los ganaderos que vendieron sus tierras a agricultores en el litoral Oeste decidieron moverse con sus ganados al norte rumbo a Salto. Es el departamento de las naranjas donde más tierra arrendada hay en Uruguay (565.357 has) en el período, seguido por Durazno (458.833 has).

Mientras la superficie de tierra vendida retrocedió algo en 2007, la en arrendamientos aumentó y es la mayor del período analizado. Se registraron contratos por 826.432 has, casi 300 mil más que en 2006.

En los precios promedio se disimulan las altas cotizaciones que generan destaque para las mejores rentas agrícolas. Así el precio promedio pagado por el alquiler de una hectárea en 2007 fue de US$ 60. Pero la tendencia parece en este caso clara. El precio sube en forma permanente desde 2003 cuando el promedio pactado fue de US$ 24.

Es interesante también que el promedio actual de la renta supera el ingreso neto de una hectárea ganadera calculado por el propio MGAP. Muchos ganaderos que cedieron campos a agricultores están dispuestos a arrendar sin ganar dinero para no perder sus ganados.

Este es uno de los indicadores que revela uno de los problemas sociales del boom de precios de la tierra. Quienes se dedican a la ganadería arrendando desde hace muchos años encuentran que los precios que tienen que pagar para renovar sus contratos les vuelve inviable su actividad. Es muy difícil y lo será cada vez más obtener un ingreso por la ganadería después de pagar la renta para quien no recibe a su vez un ingreso desde otras actividades. Para muchos pequeños productores ganaderos de carne y leche esa es una situación acuciante que seguramente generará dificultades sociales en los próximos años.

Muestra que, como todo cambio brusco, genera matices de varios tonos. Y el del mercado de la tierra es el cambio más veloz que ha atravesado el campo uruguayo en varias décadas.